Quanto cobrar por um condomínio.
Não existe tabela oficial: o honorário do síndico profissional é livre, negociado e aprovado em assembleia. O que existe é o que o mercado pratica. Esta calculadora parte dessas referências, mostra a conta inteira e diz o que é dado de mercado e o que é estimativa nossa.
Informe quantas unidades o condomínio tem.
Estimativa para começar a conversa, não proposta comercial nem parecer. Honorário é livre e aprovado em assembleia, e a carga tributária depende do seu regime: confirme com o seu contador. A faixa por unidade que serve de base (R$ 50 a R$ 100) e o teto de 5% da arrecadação são referências de mercado, com as fontes no fim da página.
O que é dado de mercado e o que é nossa estimativa
- Dado de mercado: a faixa de R$ 50 a R$ 100 por unidade, o teto de 5% da arrecadação e os 2 a 3 salários mínimos de um prédio médio. As fontes estão no fim da página.
- Estimativa nossa: a degressão por porte (o valor por unidade cai conforme o prédio cresce, porque o esforço não cresce na mesma proporção), o piso de esforço de um salário mínimo e meio, e os acréscimos de complexidade.
- O que a calculadora não faz: dizer o que você vai receber. Ela devolve a faixa de onde parte a conversa, e quem decide é a assembleia.
As três formas de chegar ao valor
O mercado brasileiro usa três modelos, e o mesmo profissional costuma alternar entre eles conforme o prédio. Vale conhecer os três, porque a assembleia vai comparar a sua proposta com o que ela já ouviu.
- Valor fixo por mês, definido pelo porte e pela complexidade. É o mais comum e o mais previsível para o orçamento do condomínio.
- Valor por unidade, entre R$ 50 e R$ 100 por apartamento. Fácil de explicar em assembleia, e é a base desta calculadora.
- Percentual da arrecadação, em geral até 5%. Alinha o seu ganho ao tamanho do prédio, mas cai quando a inadimplência sobe.
Por que os dois primeiros métodos raramente dão o mesmo número
Vale fazer a conta de cabeça uma vez: R$ 100 por unidade só equivale a 5% da arrecadação quando a cota passa de R$ 2.000. Em prédio de cota média, digamos R$ 750, os mesmos 5% dariam menos de R$ 40 por unidade, bem abaixo da faixa que o mercado pratica.
Ou seja, os dois modelos não competem: eles servem a prédios diferentes. Percentual remunera bem em condomínio de cota alta, e é lá que ele é usado. Na maior parte da carteira, valor fixo ou por unidade rende mais e é mais fácil de defender, porque não encolhe quando a inadimplência sobe.
A calculadora mostra os dois de propósito. Se eles divergirem muito, você acabou de descobrir algo sobre o prédio antes de sentar na assembleia.
O que muda o preço de verdade
Número de unidades é o ponto de partida, não a resposta. O que separa um contrato tranquilo de um contrato que consome as suas noites raramente aparece na planta: é funcionário próprio na folha, obra em andamento, conselho ativo demais ou ausente demais, e histórico de conflito entre vizinhos.
Duas perguntas que valem mais que qualquer tabela, antes de propor preço: quantas horas por mês este prédio vai pedir, e quantas emergências ele teve nos últimos doze meses. Se o condomínio não souber responder a segunda, você acabou de descobrir algo sobre a gestão anterior.
Os erros que aparecem na renovação
Errar o preço não dói na assinatura, dói doze meses depois, quando o contrato já consumiu mais tempo do que rende e sair custa reputação.
- Cobrar por regra de três linear, o que torna o prédio grande caro demais e o pequeno barato demais
- Fechar preço antes de ver a última prestação de contas e o passivo trabalhista
- Não escrever no contrato o que está fora do escopo, como obra, assembleia extraordinária e ação judicial
- Aceitar o valor do síndico morador anterior, que era isenção de cota e não remuneração de serviço
- Deixar o reajuste anual de fora do contrato, e ter que negociar do zero todo ano
Perguntas frequentes
Quanto ganha um síndico profissional?
Depende do porte da carteira, não de um contrato só. Por condomínio, a prática de mercado fica entre 2 e 5 salários mínimos, com prédios médios em torno de 2 a 3. Quem vive disso monta carteira: a renda é a soma dos contratos, e é por isso que a escala importa mais que o valor de um prédio isolado.
Existe tabela oficial de honorários de síndico profissional?
Não existe. Não há lei, piso de categoria nem tabela de conselho que fixe o valor. O honorário é proposto pelo profissional e aprovado em assembleia, o que torna a sua capacidade de justificar o número parte do próprio preço.
É melhor cobrar valor fixo ou percentual da arrecadação?
Valor fixo é mais previsível para os dois lados e é o que a maioria pratica. O percentual só remunera bem em prédio de cota alta: R$ 100 por unidade equivale a 5% da arrecadação apenas quando a cota passa de R$ 2.000, e em prédio de cota média os mesmos 5% ficam bem abaixo da faixa por unidade. Some a isso que o seu ganho passa a depender da arrecadação, que você não controla sozinho.
O síndico profissional pode cobrar como pessoa jurídica?
É o formato mais comum, com contrato de prestação de serviço e nota fiscal. A escolha do regime e do CNAE muda a carga tributária e deve ser conferida com um contador, e o enquadramento como MEI depende da lista de ocupações permitidas, que muda por resolução: confirme no Portal do Empreendedor antes de decidir.
Quantos condomínios um síndico profissional consegue atender?
Depende de quanto da operação está organizada. Sem sistema, a conta trava entre 8 e 12 prédios, que é quando o WhatsApp e a memória param de dar conta. Com a operação centralizada e um zelador executando pelo celular, carteiras de 20 a 40 prédios são comuns.
O preço fecha na escala. A escala fecha na operação.
Cobrar bem por vinte prédios só funciona se vinte prédios couberem no seu dia. O CondoClaro junta a demanda dos condomínios da carteira numa fila só, faz a triagem, avisa o morador e mantém o zelador executando pelo celular, para a sua carteira crescer sem crescer o telefone.
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Revisado em 2026-09-03